Коммерческая недвижимость в Дубае: где купить, сколько стоит и какие перспективы

Дубай — центр притяжения для бизнеса со всего мира и один из наиболее стабильных рынков коммерческой недвижимости. Торговые площади, склады и офисы здесь не просто объекты инвестиций, а мощные активы, способные приносить высокий и стабильный доход. Здесь каждый квадратный метр — это не просто земля, а стратегический актив с потенциалом роста.

Ключевые преимущества инвестиций:

• Глобальный бизнес-хаб: Дубай — перекресток международной торговли
• Налоговые льготы: нулевой налог на доходы от недвижимости
• Устойчивый рынок: стабильный рост стоимости объектов
• Разнообразие предложений: от торговых площадей до высокотехнологичных бизнес-центров.

Что вас ждет в этом обзоре:

• Актуальные цены на коммерческую недвижимость
• Лучшие районы для инвестиций
• Юридические аспекты покупки
• Прогнозы развития рынка недвижимости

BSO Real Estate — ваш надежный проводник в мире дубайской коммерческой недвижимости. Мы не просто помогаем купить или арендовать объект, мы создаем долгосрочную инвестиционную стратегию.

Готовы превратить мечту о успешной инвестиции в реальность? Давайте исследовать возможности Дубая вместе!

Преимущества инвестирования в коммерческие объекты Дубая

За десятилетие государство в юго-западной части Азии стало мировым экономическим и деловым центром, привлекательной локацией для жизни. Численность населения в начале осени 2024 года достигла 3,78 млн, увеличившись только за 9 месяцев на 127 700 человек. Рост спроса на коммерческую недвижимость обусловлен ростом международных компаний, открывших представительства в регионе. Популярности способствуют:

• благоприятный бизнес-климат;
• интеграция квалифицированных кадров;
• возможность стать полным собственником компании;
• лояльная налоговая политика;
• цифровая трансформация;
• стимулирующие меры государства для развития бизнеса;
• инициативы правительства для защиты прав собственников при покупке недвижимости на стадии строительства.

Экономическая стабильность

На 2025 год Кабинет министров ОАЭ принял федеральный бюджет на 10,7% больше по сравнению с прошлым (71,5 млрд AED). Средства направлены на социальное и пенсионное обеспечение, в здравоохранение, образование, инфраструктуру. Развитию экономики и инвестиционной привлекательности способствуют амбициозные программы D33, Urban Master Plan, стартовавшие в 2023 году. 

Это дорожные карты к строительству мегаполиса будущего. Цели проектов – увеличение бюджета на $8,71 трлн, рост объема экспорта до 25,6 трлн AED. Власти планируют превратить эмират в центр финансов и инноваций. Уже к 2033 году он войдет в пятерку логистических центров мира с доступом компаний к глобальным рынкам.

Налоговые льготы 

Физические лица в ОАЭ освобождены от выплаты процентов на доходы, в том числе на роялти, наследство, дарение, прибыль от внутригрупповых сделок, прироста капитала. В 2023 году власти узаконили налог на доходы в размере 9% только для компаний с капиталами от 375 000 AED. Однако во фризонах для физлиц и малого бизнеса ставка равна 0%. Бизнесмены только вносят проценты за продление лицензий на деятельность. Юридические лица платят НДС по ставке 5%, когда в Европе процент достигает 21 %. При оформлении недвижимости экспаты оплачивают только административные сборы. 

Высокая доходность и окупаемость инвестиций

Крупные девелоперы сосредоточены на строительстве помещений для создания рабочих/ торговых пространств, складов. Привлекательными для экспатов стали инвестиции в оff-plan объекты на стадии проектирования. Инвесторам застройщики предлагают схемы платежей в рассрочку. Такой вариант подходит людям, планирующим получать пассивные доходы от аренды. При сравнении с покупкой готовых помещений разница в стоимости составляет 25-27 %.

Если инвестор передумал, за ним остается право перепродажи. Закон обязывает девелоперов открывать эскроу-счета с целью исключения риска нецелевого использования капитала. Инвестирование ОАЭ в объекты в дорогих районах приносит дивиденды. Тенденция к росту арендной стоимости позволяет зарабатывать на долгосрочной сдаче помещений до 15 %, из-за роста цен получать баснословное доходы при перепродаже.

Программы получения ВНЖ для инвесторов

С 2019 года ОАЭ состоятельным экспатам выдают «золотые» и визы резидентов, эквивалентные ПМЖ. В 2022 году власти внесли в закон поправки:

• разрешили покупать off-plan объекты и брать ипотеку;
• продлили срок с 5 до 10 лет;
• убрали ограничения на пребывание в других странах;
• позволили спонсировать членов семей;
• переезжать вместе с помощниками по дому.

Резиденции на 2 года оформляют при покупке жилых/ коммерческих зданий на сумму $204 000 с возможностью оформления займа в аккредитованном банке. Если супруги приобретают дом в совместное владение, доля каждого одинакова и составляет такую же сумму. «Золотые» ВНЖ выдают при условии приобретения торговых площадей, отеля или другой недвижимости от $550 000. При ипотечном кредитовании первый взнос составляет 20%.

Лучшие районы для покупки коммерческих объектов

Рынок в ОАЭ динамично развивается, давая инвесторам и предпринимателям неограниченные возможности для бизнеса. Для удобства он сегментирован по регионам: Дубай, Абу-Даби, Шарджа и остальные эмираты, разделен по типу недвижимости. Это офисы, коворкинги, торговые площадки, отели, рестораны, промышленные помещения, цеха и склады. 

По закону экспаты имеют право выбирать недвижимость в 30 free hold. При выборе инвесторы в расчет берут геолокацию, доступность для клиентов и поставщиков. В топ лучших вошли густонаселенные районы Dubai Marina, Palm Jumeirah. Риэлторы отмечают значительный рост новых зданий в Creek Harbour, Mohammed Bin Rashid City, DIFC и не только.

Business Bay

Престижный деловой район для представителей крупного бизнеса и корпораций находится в центре мегаполиса. Локацию сделали популярной элитные застройки, удобная инфраструктура, близость к культовым объектам Дубай Молл, Сафа-парк, роскошные отели. За полугодие в 2024 году цена за 1 м2 выросла на 10% и составила $ 3 800. Спрос на аренду увеличился на 9%, но это не помешало риэлторам на 20% больше заключить сделок в новостройках и на 12% на вторичном рынке.

Jumeirah Lake Towers‍

Район с искусственными озерами, парком 55 000 м2 расположена в центре. Вокруг построены салоны красоты, здания с зеркальными фасадами, ТЦ, бутики, гостевые дома, деловые локации:

• офисы международных корпораций;
• бизнес-центры;
• биржевые агрегаторы;
• электронные и офлайн-торговые площадки;
• коворкинги.

Высокая рентабельность коммерческой недвижимости в Дубае объясняется престижностью района, удачным месторасположением, популярностью в деловых кругах. Средняя стоимость объекта: $273 000.

Sheikh Zayed Road

Это ключевая транспортная артерия мегаполиса c веткой метро и тремя станциями. Шоссе соединяет эмират со столицей ОАЭ Абу-Даби. Район находится в 12-25 минутах езды от Даунтаун Дубай, аэропорта, Молл Эмирейтс, Пальмы Джумейра. В Шейх Зайда много офисов, жилых домов разного класса, ТЦ, мечетей, клиник, школ. Основные достопримечательности: башня Парк Плейс, небоскребы Sama Tower, Duja Tower, Blue Tower. Средняя стоимость апартаментов здесь составляет $250 000. Бизнес-центры, офисы с высокой ликвидностью пользуются спросом у арендаторов и покупателей. Годовая рентабельность достигает 7,8-8 %.

Al Quoz

Индустриальный густонаселенный район площадью 27,1 м 2 находится на западе эмирата. Он разделен на жилой и промышленный сектор. В первом с современными постройками кипит социальная и деловая жизнь. По соседству в районе Al Barsha расположен знаменитый Mall of the Emirates с сотней торговых точек и ресторанов, парков игровых автоматов. В индустриальной части района локализуются многочисленные фабричные помещения, склады от 1 000-3 000 м2, выставочные залы. Стоимость индустриальной недвижимости начинается от 18 000 AED/м2.

Анализ цен на коммерческую недвижимость

Аналитика цен торговых центров за год позволила вычислить стоимость аренды на примерах The Dubai Mall и Mall of the Emirates с заполняемостью 98%. Цена за месяц в декабре 2024 года составила 300-1 000 AED/м2.

Владельцы осенью продавали торговые точки в Дубае по $1,3 млн. Примерная стоимость салонов, выставочных залов составила $2,5 млн. Средняя цена аренды складов приблизилась к $6 500 в год, магазинов — $77 000, цехов — $13 600. Аналитики отметили спрос на офис менее 1 000 м2 с отделкой категории А. Стоимость аренды начинается от $183 м2. Цена земельных участков Dubai Al Ain Road в 8 км от центра города — $1 253 406 в центре (Palm Jebel Ali) от $10 900 180.

Факторы, влияющие на стоимость

Для повышения спроса на недвижимость в Дубае анонсировали новые инициативы. Паспорта свободной зоны позволяют бизнесменам переносить деятельность на материковую часть, покупать или арендовать офисы. Точная сумма зависимости от ряда факторов:

• локации и площади;
• плотности туристического потока в районе;
• транспортной развязки; 
• близости к центру; 
• конкуренции на местах;
• внедрения инновационных технологий.

Риски инвестирования и рекомендации инвесторам

Эксперты рынка предупреждают о том, что любые вложения сопряжены с рисками и ОАЭ не исключение. Больше всего их беспокоит волатильность дирхама, привязанного к доллару. Однако незначительные колебания курса не грозят непредвиденными потерями. Еще они обращают внимание инвесторов на местную бюрократию и законы, отличные от других стран. 

Для минимизации рисков эксперты советуют:

• изучить инфраструктуру района;
• узнать о программах доходности для инвесторов при краткосрочной/ долгосрочной аренде;
• проанализировать цены на рынке;
• оценить инвестиционный потенциал;
• составить план развития бизнеса;
• учитывать операционные расходы и издержки.

В расчет еще берут сумму для управления недвижимостью. Она зависит от типа объекта, площади, перечня услуг, оценки управляющей компании. В среднем отчисляют 5% от дохода.

Процедура покупки объектов для иностранцев

Сделка проходит с участием юриста или брокера. При необходимости экспаты прежде получают одобрение на ипотеку. Сумма зависит от стоимости недвижимости, статуса и кредитного рейтинга заемщика. Процесс оформления состоит из последовательных шагов:

1. Выбора помещения и согласования цены.
2. Подписания Меморандума (MOU) о взаимной договоренности.
3. Внесения на счет продавца 10% залога.
4. Подачи заявки в девелоперскую компанию на Сертификат NOC. Он свидетельствует об отсутствии обоюдных претензий, погашении комиссии за обслуживание. 
5. Подписание документа (Title Deed) на передачу и получение прав собственности в офисе Земельного департамента (DLD).

Перспективы рынка коммерческой недвижимости 

Аренда коммерческой недвижимости в Дубае по статистике 2023-2024 годов показала значительный рост. Только в третьем квартале прошлого года рост ставок на аренду достиг 19%. Это объясняется заинтересованностью участников сделок, введением смарт-индекса со справедливым регулированием цен, помогающим арендодателям и съемщикам принимать решения. 

Текущие тенденции

Новая система оценки стоимости аренды, разработанная DLD, основана на гибкой системе с 60-ю критериями. Основные параметры Smart Rental Index:

• локация и класс;
• год введения в эксплуатацию;
• безопасность;
• инфраструктура;
• экологичность и комфорт.

В отличие от прошлой версии, систему ежегодно обновляют и дополняют, ориентируясь на запросы клиентов, изменения рыночных тенденций. Это привело к сокращению споров по ценам, увеличению количества заключенных договоров.

Прогнозы развития 

Эксперты и аналитики на 2025 год дают сдержанные прогнозы. Они предполагают, что глобальные политико-экономические изменения отразятся на ценах и покупательской способности. Они не ожидают роста аренды в Дубае из-за введения в эксплуатацию больших коммерческих и жилых площадей (163 000 единиц). Несмотря на небольшую коррекцию цен, рынок недвижимости эмирата сохранит доверие инвесторов. Амбициозные инфраструктурные проекты продолжат привлекать иностранные инвестиции.

BSO Real Estate сотрудничает более чем 3 000 агентами. Компания владеет актуальной базой лучших объектов, а глубокое понимание местного рынка позволяет подбирать выгодные варианты для покупки и аренды, точно отвечающие запросам клиентов. Эксперты BSO сопровождают сделки на всех этапах: 

• готовят и продлевают договоры
• регистрируют их в системе EJARI
• оперативно решают любые арендные вопросы, избегая судебных разбирательств.

Профессионалы компании также управляют недвижимостью всех типов, прогнозируют доходность инвестиций и предлагают эффективные стратегии, чтобы максимально увеличить стоимость и привлекательность ваших активов.